Wenn das Haus den Eigentümer wechselt

1.7.2024 (verpd) Wer ein Haus kauft, erhält nicht nur die die Immobilie, sondern es wechselt auch der Schutz durch eine eventuell bereits für das Gebäude bestehende Wohngebäudeversicherung zum Käufer. Dies gilt jedoch nur, wenn der Versicherer fristgerecht Kenntnis von dem Eigentumswechsel erlangt hat. Was diesbezüglich Käufer und Verkäufer einer Immobilie beachten sollten.

Laut Gesetz, konkret gemäß § 95 VVG (Versicherungsvertragsgesetz), geht bei einem Hauskauf auch eine eventuell bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf den Immobilienerwerber über. Das heißt, auch wenn nach dem Hauskauf ein versicherter Schaden eintritt, leistet die Police.

Der Gebäudeversicherer muss informiert werden

Der Verkäufer, aber auch der Erwerber – sofern er von der bestehenden Wohngebäudeversicherung Kenntnis hat – müssen dazu den Hausverkauf gemäß Paragraf 97 VVG unverzüglich dem Wohngebäudeversicherer melden.

Wird der Immobilienkauf nicht fristgerecht gemeldet und ist dem Versicherer auch sonst der Eigentumswechsel des Hauses nicht bekannt, muss er für einen Versicherungsschaden wie einen Brandschaden, der später als einen Monat nach dem Immobilienverkauf auftritt, nicht leisten.

Teilt der Verkäufer den Immobilienverkauf dem Gebäudeversicherer fristgerecht mit, wird üblicherweise der Käufer vom Versicherer schriftlich über die (weiter-)bestehende Wohngebäudepolice informiert.

Zwar hat der Versicherer das Recht, den Versicherungsvertrag mit dem Erwerber innerhalb eines Monats, nachdem er Kenntnis über den Hausverkauf hat, mit Frist von einem Monat zu kündigen. In der Regel kündigt der Versicherer jedoch nicht, sondern führt den bestehenden Versicherungsvertrag mit dem neuen Besitzer als Versicherungsnehmer weiter.

Sonderkündigungsrecht beim Hauskauf

Der Hauskäufer kann die bestehende Wohngebäudeversicherung zwar weiterführen, hat aber auch durch den Hauskauf ein Sonderkündigungsrecht. Ein Hauskäufer kann bis zu einem Monat nach der Grundbucheintragung – oder wenn er erst später von der Police erfährt, einen Monat nach Kenntnis darüber – den Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen.

Wird der Versicherungsvertrag vom Erwerber gekündigt, haftet der Verkäufer allein für die bis zum Vertragsende fällige Versicherungsprämie. Bleibt die Police bestehen, haften der Veräußerer und der Erwerber gesamtschuldnerisch für die Versicherungsprämie der Versicherungsperiode, in welcher der Eigentumsübergang erfolgt. Danach haftet der Erwerber allein für die Zahlung der folgenden Prämien.

Teure Absicherungslücken vermeiden

Egal, ob man als Hauskäufer eine bereits vorhandene Wohngebäudeversicherung übernehmen oder auch kündigen will, sollte man sich über den bestehenden und den tatsächlich notwendigen Versicherungsumfang informieren. Wichtig ist dabei, zu prüfen, ob in der bisherigen Police die vereinbarte Versicherungssumme und der bestehende Versicherungsumfang hinsichtlich der abgesicherten Risiken tatsächlich für einen optimalen Schutz genügen.

So kann es vorkommen, dass zum Beispiel bereits erfolgte Sanierungen, Um- und/oder Anbauten dem Gebäudeversicherer nicht gemeldet wurden und somit eine Anpassung der Versicherungssumme entsprechend der Werterhöhung des Hauses infolge der Baumaßnahmen unterblieben ist. In dem Fall würde eine Unterversicherung bestehen, die im Schadenfall einen minimierten Schadenersatz zur Folge haben könnte.

Üblicherweise sind Sturm, Hagel- und Brandschäden in einer Wohngebäudeversicherung abgesichert. Nicht versichert sind häufig jedoch Elementarrisiken wie Schäden durch Überschwemmung, Starkregen, Erdfall oder Schneedruck. Doch auch solche Gefahren können zu hohen Schäden am Haus bis hin zur kompletten Zerstörung der Immobilie führen.

In den meisten Wohngebäudeversicherungspolicen lassen sich diese Elementarrisiken im Rahmen einer Elementarschadenversicherung optional gegen Prämienzuschlag mitversichern. Für den Hauskäufer empfiehlt sich eine umfassende Beratung beim Versicherungsvermittler, inwieweit die bisherige Police ausreicht, um Absicherungslücken zu vermeiden.